نموذج عقد ابتدائي لبيع عقار في طور الانجاز

 

تقديم

من أجل شراء عقار بالمغرب يمكن للراغب في الشراء الذي لا يتوفر على ثمن الشراء ان يقوم باللجوء الى هذه التقنية الجديدة على الساحة القانونية والتمويلية بالمملكة المغربية، وهي شراء عقار في طور الإنجاز.

بيع العقار في طور الإنجاز هو العملية التي يلجأ إليها طرفان البائع والمشتري يلتزم أحدهما بالبناء لمدة معينة والأخر بدفع ثمن شراء العقار تبعا لتقدم العقار.

من الناحية القانونية تعتبر عملية بيع العقار في طور الانجاز تصرفا مركبا تستلزم إبرام العقد التمهيدي وهو عقد الابتدائي لبيع العقار في طور والإنجاز وتحقيقه بتوقيع عقد بيع نهائي عند استكمال بناء العقار والحصول على وثائقه القانونية.

تم تنظيم بيع العقار في طور الانجاز بمقتضى القانون رقم 44.00 الصادر سنة 2002 والذي عدل مقتضيات الفصل 618 من قانون الالتزامات والعقود.

وبرجوعنا إلى الفصل 3 من هذا القانون نجد أن المشرع نص على ضرورة تحرير العقد الابتدائي، إما في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ يحرره مهني مقبول لتحرير العقود ويجب أن تتوفر فيه مجموعة من البيانات الضرورية حتى لا يكون مشوبا بالبطلان.

وفيما يلي نموذج لعقد ابتدائي لبيع عقار في طور الإنجاز.

 

بين الموقعين أسفله:

الشركة المسماة (اسم الشركة) ش.م.م (شكل الشركة) رأسمالها (بالدرهم)، الكائن مقرها الاجتماعي بـ (العنوان).

والممثلة في شخص مسيرها السيد (الاسم الكامل) الساكن بـ (العنوان)؛

مغربي الجنسية الحامل لطاقة التعريف الوطنية رقم (رقمها).

المخولة له جميع الصلاحيات بموجب النظام الأساسي للشركة ووثائق الشركة الأخرى.

المسمى بـ ''الواعد'' أو " البائع"

من جهة

السيد (الاسم الكامل) الساكن بـ (العنوان)؛

مغربي الجنسية الحامل لطاقة التعريف الوطنية رقم (رقمها).

المسمى بـ ''المستفيد'' أو "المشتري"

من جهة أخرى

تم الإشهاد بينهما بالبيع الابتدائي لعقار في طور الانجاز طبقا للقانون 44-00 المتمم لقانون الإلتزامات والعقود ولذلك شهد عليهما بما يلي:

تقديم

قام "البائع" بإخبار "المشتري" بما يلي:

برنامج البناء

يمتلك البائع بقعة أرضية، مساحتها الإجمالية (المساحة) متر مربع، متواجدة بمدينة (عنوان المشروع) مسجل بالمحافظة العقارية لمدينة (المدينة) تحت اسم (تسمية العقار) ذي الرسم العقاري عدد (رقم الرسم).

شرع البائع بتشييد تجمع سكنى فوق هذه البقعة الأرضية يتكون من اقامات سكنية عبارة عن شقق سكنية (او فيلات او إقامة خاصة او غير ذلك)، يصرح المشتري بمعرفته لموقع المشروع لكونه قام بزيارته.

الوضعية القانونية

العقار الذي توجد به العقار المزمع بناء المشروع السكني عليه يخضع لمقتضيات القانون 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1-92-7 في 15 ذي الحجة 1412 (17 يونيو 1992).

رخصة البناء

سلمت رخصة بناء العقار بموجب قرار من رئيس مجلس مدينة (المدينة)، صدر تحت عدد (الرقم) بتاريخ (التاريخ).

خصائص البناء

سيتم انجاز أعمال البناء وفقا للتصاميم المعمارية بدون تغيير وتصاميم الاسمنت المسلح.

وضع البائع دفتر تحملات البناء تضمن مكونات المشروع وما اعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب انجازها وآجال الانجاز والتسليم وسلم نسخة منه للمستفيد ويستفاد من دفتر التحملات ما يلي :

تم الانتهاء من أشغال الأساسات والبناء على مستوى الطابق الأرضي للتجمع العقاري حسب شهادة سلمت من طرف المهندس المعماري السيد (الاسم الكامل).

بعد هذا العرض، اتفق الأطراف على ما يلي:

عقد ابتدائي لبيع عقار في طور الانجاز

تلتزم  شركة (اسم الشركة) بتشييد تجمع سكني، و بيعه مباشرة بعد الانتهاء من الأشغال للمستفيد،  الذي يقبل مع التزامه بأداء ثمن البيع داخل اجل أقصاه 30 يوما التي تلي الحصول على رخصة السكن للتجمع.

وذلك للعقار المعين بعده.

التعييـــن

شقة بالملكية المشتركة كائنة بالطابق (رقمه) من العمارة رقم (الرقم) مساحتها التقريبية (المساحة) والمتكونة من (3 غرف مطبخ و...) والتي سيتم استخراج رسم عقاري فرعي لها بعد تجزئة الرسم العقاري الأم عدد (الرقم).

وذلك على النحو الذي عرفت به في تصميم البناء بدون تغيير.

والمشار إليه بـ ''العقار''

شروط البيع المحتمل

في حالة انجاز بيع العقار موضوع هذا العقد الابتدائي، فسيتم ذلك في طور الانجاز المنصوص عليه في الفصل 618-1 وما يليه من قانون الالتزامات والعقود ووفقا للشروط العادية المعمول بها في بيع العقارات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني والسكني ووفق الشروط المحددة أدناه:

يحتفظ البائع بحقوقه وصلاحيته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتهاء أشغال العقار وسيكون له علاوة على ذلك الحق المطلق، بعد البيع في حالة انجازه، في إبرام اتفاقيات تتعلق بتفويت الأراضي والارتفاقات وغيرها الضرورية لانجاز العقار وفي تقديم طلب رخصة البناء أو رخص إدارية قد تكون ضرورية ولازمة لحسن سير عملية البناء.

لن يتم الشروع في الانتفاع إلا بعد انتهاء الملكية موضوع هذا العقد الابتدائي وسداد باقي الثمن والتعويضات عن التأخير في حالة استحقاقها تماشيا مع أحكام الفصل 618-15 من قانون الالتزامات والعقود.

في حالة فسخ العقد من أحد الأطراف يستحق المتضرر من الفسخ تعويضا لا يزيد على 10 في المائة من ثمن البيع دون المساس بحق الطرف المتضرر في المطالبة بتعويض عن الضرر الفعلي الحاصل له.

إنهاء البناء

يلتزم "البائع" بمتابعة أعمال البناء وبإنهائها في الأجل الذي سيحدد أدناه ويتعهد باحترام التصاميم الهندسية واجل انجاز البناء، وبصفة عامة باحترام شروط دفتر التحملات.

يلتزم "البائع" بتسليم "العقار" المبيع على الحالة النهائية المنصوص عليها في التصاميم الهندسية ومستوفية لجميع شروط دفتر التحملات على وجه العموم وذلك في تاريخ (التاريخ).

لا يعتبر العقار محل البيع منتهيا ولو تم الانتهاء من بنائه، إلا بعد الحصول على رخصة السكنى أو شهادة المطابقة وعند الاقتضاء بتقديم البائع للمشتري شهادة تثبت أن العقار مطابق لدفتر التحملات اذا طالب المشتري بذلك، استنادا إلى أحكام الفصل 618-15 من قانون الالتزامات والعقود.

في حالة تأخر في عملية البناء في الآجل المحدد فإن البائع يتحمل تعويضا بنسبة 1 في المائة عن كل شهر من المبلغ المؤدى على أن لا يتجاوز هذا التعويض 10 في المائة في السنة.

غير أن هذا التعويض عن التأخير لا يطبق إلا بعد مرور شهر من تاريخ توصل الطرف المخل بالتزاماته بإشعار يوجهه إليه الطرف الآخر بإحدى الطرق المنصوص عليها في الفصل 37 و ما يليه من قانون المسطرة المدنية.

ولا يمكن في أي حال من الأحوال أن تتجاوز المبالغ المتراكمة عن التعويضات 10 في المائة من ثمن البيع.

تغيير الثمن وفقا للمساحة الحقيقية

اتفق الأطراف على إخضاع ثمن هذا البيع للتغيير زيادة أو نقصانا اعتمادا على المساحة الحقيقية التي سيتم الكشف عنها من خلال تحقيقات العمليات الطبوغرافية.

وسيتم التغيير على أساس مبلغ (المبلغ) درهم للمتر المربع، وسيكون مبلغه موضوع تسديد بين الطرفين بعد الإدلاء بشهادة الملكية تثبت المساحة الحقيقية للملك.

الشروط الواقفة

تم الاتفاق والتراضي على عقد البيع الابتدائي لعقار في طور الانجاز تحت الشروط الواقفة الآتي ذكرها والتي بدونها لم يكن للطرفين أن يتعاقدا:

الشروط التي يتحملها البائع:

 يتعين على "البائع" قبل تاريخ (التاريخ) الحصول على رخصة السكن المتعلقة بالعقار المبيع.

كما يتعين عليه إدلائه بشهادة الملكية على الشياع بخصوص العقار المذكور داخل الآجل المحدد أعلاه مع الإشارة إلى أن مصاريف هذه الإجراءات تبقى على عاتقه.

الشروط التي يتحملها المشتري:

للتمويل الجزئي أو الكلي لباقي ثمن البيع المذكور يمكن "للمشتري" أن يطلب سلفا من أية مؤسسة بنكية.

ويلتزم بالقيام بكل ما هو ضروري للحصول على السلف المذكور.

العقد النهائي

من اجل ابرام عقد البيع النهائي اتفق الطرفان على ما يلي:

يتعين على "البائع" بمجرد حصوله على رخصة السكنى، وعلى ابعد تقدير داخل ثلاثين يوما الموالية لتاريخها أن يخبر المشتري بذلك بواسطة رسالة مضمونة نع إشعار بالتوصل.

لا يمكن للمشتري تفويت الحقوق الناتجة عن هذا العقد للأغيار إلا بعد حصوله على الموافقة المسبقة للبائع وبشرط أن هذا التفويت وفقا لنفس الطرق والشروط المنصوص عليها في العقد الابتدائي.

التعويض

تم الاتفاق صراحة بين الطرفين انه في حالة عدم تحرير عقد البيع بسبب خطأ المستفيد فسيدفع مبلغ يعادل 10 في المائة من ثمن البيع "للبائع" على سبيل التعويض.

في حالة عدم إيداع المبلغ الإجمالي لهذا البيع وكذا المصاريف والحقوق التي ستترتب عنه داخل هذا الأجل  الجديد أي عشرون يوما، فسيعتبر هذا البيع باطلا ولا عمل  به وسيتم إخلاء "الواعد" من كل التزام اتجاه "المستفيد" وسيسترجع حق التصرف في العقار المبيع.

على عكس ذلك، إذا لم يتم تحرير عقد الانجاز بخطأ من "الواعد" فيجب على هذا الأخير أداء مبلغ يعادل 10 في المائة من ثمن البيع "للمستفيد" برسم الشرط الجزائي والتعويضات وذلك دون أن يمس هذا الشرط بحقوق  "المستفيد" في انجاز هذا البيع عبر الطرق القضائية.

التصريحات

يصرح البائع أن العقار موضوع التصرف خال من أية ديون وتحملات وانه لا يشكل موضوع أي تقييد رهني.

المصاريف

سيؤدي المشتري جميع مصاريف وحقوق هذا العقد وتوابعه بما في ذلك وخاصة مصاريف عقد البيع وحقوق التسجيل والضريبة العقارية.

محل المخابرة

من اجل تنفيذ هذا العقد يختار الطرفان محل مخابرة معهما بمحل سكناهما المذكور اعلاه ويسندان الاختصاص إلى محاكم مدينة (المدينة).

======================

ووقع هذا العقد بمدينة (المدينة)

بتاريخ (التاريخ).

تنبيه:

هذا المحتوى حصري لـ مدونة شذرات قانونية مغربية لذا فإنه يمنع منعا كليا إعادة نسخ محتويات المقال  كليا أو جزئيا سواء في مواقع أخرى أو على منصات التواصل الاجتماعي.

كما يمنع اعادة استعمال محتوياته في فيديوهات اليوتيوب.

وكل من أراد اعادة نسخ بعض محتويات الموقع، يجب أن يذكر المصدر برابط نصي واضح يحيل مباشرة إلى هذا المقال الأصلي، أو الإتصال بمدونة شذرات قانونية مغربية لطلب الإذن الكتابي.

في حال عدم احترام هذه الشروط فإن أي نسخ لمحتوى هذا المقال يعقد انتهاكا لحقوق الملكية تعرض صاحبها للمتابعة القانونية وكذا التبليغ عن المخالفة للشركة المستضيفة للموقع أو المدونة وكذا لدى شركة الإعلانات على الموقع أو المدونة.

متابعي مدونة شذرات قانونية مغربية يمكنكم التواصل معنا على المدونة عبر تبويب اتصل بنا  للحصول على نماذج العقود والمراسلات الإدارية ومحاضر الشركات والجمعيات ... سيعمل فريقنا على تحرير النموذج في أقرب وقت وبأقل تكلفة.