البيع بالمرابحة – نموذج عقد بيع بالمرابحة

 

البيع بالمرابحة - نموذج عقد بيع بالمرابحة

عقد البيع بالمرابحة هو العقد الذي تبرمه البنوك التشاركية مع زبنائها، يلتزم فيه البنك ببيع عقار بعد شرائه لفائدة الزبون بثمن الشراء مضافا إليه هامش ربح يحدد بين الطرفين، ويتم دفع جزء من ثمن البيع فيما يبقى المبلغ المتبقي بذمة الزبون يُدفع على أقساط يتم الاتفاق على تاريخها ومبلغها في تفاوض بين البنك والزبون.

وقد تم تحديد نموذج البيع بالمرابحة من طرف اللجنة العلمية المكلفة بإبداء الرأي في عمليات البنوك التشاركية، وهو النموذج الذي تعتمده كل البنوك التشاركية بالمملكة.

وفيما يلي نموذج عقد البيع بالمرابحة في إطار عملية مرابحة للآمر بالشراء لتمويل اقتناء عقار. 

 عقد البيع بالمرابحة في إطار عملية مرابحة للآمر بالشراء لتمويل اقتناء عقار

بين الموقعين أسفله:

1)- السيد...............................، مدير وكالة  بنك .................. ش.م.

الحامل لبطاقة التعريف الوطنية رقم ..................

2)- السيد...............................، مدير وكالة  بنك .................. ش.م.

الحامل لبطاقة التعريف الوطنية رقم ..................

بصفتهما ممثلين عن بنك ............... بنك تشاركي معتمد من طرف بنك المغرب تحت ترخيص عدد ...............، شركة مساهمة رأسمالها .................. درهما، الكائن مقرها الاجتماعي .................................، المقيدة بالسجل التجاري للرباط تحت عدد ............... وتعريفها الجبائي عدد ......................

بمقتضى التفويضات المخولة لهما لهذا الغرض المودعة بالملف الخاص المفتوح باسم هذه المؤسسة لدى المحافظة العقارية بمدينة ......................

المشار إليه فيما بعد بـ ''البنك''

من جهة أولى

 السيد...............................، مدير وكالة  بنك .................. ش.م.

مغربي الجنسية المزداد بمدينة ..................... بتاريخ .......................

الحامل لبطاقة التعريف الوطنية رقم ..................

المشار إليه فيما بعد بـ ''المشتري''

من جهة ثانية

الشروط العامة

اتفقت الأطراف المتعاقدة على تحرير هذا العقد من طرف الموثق، طبقا للمادة 42 من القانون 32-09 المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق وطلبوا منها إضفاء الصبغة الرسمية على العقد المتعلق ببيع عقار بالمرابحة، محررا باللغة العربية، بدون تدخل أو مشاركة للموثق في تحديد مضمون بنوده.

بناء على الوعد الأحادي الجانب للآمر بالشراء المؤرخ في ........................... الذي التزم بموجبه بشراء العقار الذي اقتناه البنك لغرض بيعه له.

المادة الأولى:

موضوع عقد المرابحة

يبيع البنك بموجب هذا العقد للمشتري العقار المحددة مواصفاته ضمن وثيقة الشروط الخاصة بالعقد والذي اقتناه البنك ملتزما بكافة الضمانات القانونية، بطلب من المشتري وبناء على الوعد الأحادي الجانب بالشراء الصادر عنه.

يصرح البنك بأن العقار في ملكيته، خال من كل تحمل أو دين وليس موضوع أي تقييد احتياطي أو حجز تحفظي أو تنفيذي أو دعوى جارية، وأنه غير خاضع لأي شرط فاسخ، وذلك طبقا للقوانين والأنظمة الجاري بها العمل.

يصرح المشتري بمعرفته التامة بالعقار بعد معاينته، واختياره من أجل إبرام هذا العقد.

وقد تم هذا البيع وفق الشروط القانونية المعمول بها والتي يلتزم المشتري بتنفيذها ولاسيما الشروط التالية:

-           التوقيع على هذا العقد الناقل لملكية العقار إليه مع تقديم الضمانات المحددة في وثيقة الشروط الخاصة به؛

-           تسلم العقار المبيع على حالته القائمة؛

-           تحمل جميع الارتفاقات التي قد تثقل العقار موضوع هذا العقد أو تثمنه، ويصرح البنك أنه لا يوجد أي ارتفاق يثقل العقار المذكور على حد علمه ما عدا الارتفاقات المنصوص عليها في القوانين والأنظمة المتعلقة بالتعمير والبناء، وكذا الارتفاقات المقيدة في ملف الرسم العقاري، كما يصرح أنه لم ينشئ ولم يمنح أيا منها؛

-           أداء الضرائب والرسوم أيا كانت طبيعتها، سواء الجاري بها العمل، أو التي قد يقع العمل بها لاحقا، والمتعلقة بالعقار المبيع وذلك ابتداء من تاريخ إمضاء هذا العقد مع ضرورة الإشارة إلى أن الضرائب والرسوم والتحملات الأخرى المستحقة وغير المؤداة إلى غاية يومه تظل على عاتق البنك الذي يلتزم بأدائها كاملة؛

-           أداء جميع ما يترتب على العقد من واجبات وأتعاب وصوائر ولاسيما المتعلقة منها بالتسجيل والتقييدات القانونية.

المادة 2:

 أصل الملكية

يعفي الطرفان صراحة المهني المكلف بتحرير العقد من إعادة صياغة أصل ملكية العقار محل البيع حاليا، مع الاكتفاء بالرجوع في ذلك إلى البيانات الواردة في سجل الرسم العقاري المذكور.

المادة 3:

التملك والانتفاع والتسليم

يمكن البنك أو من ينيبه المشتري من حيازة العقار المقتنى محل البيع بالمرابحة بمجرد إبرام العقد، والانتفاع به، مع جميع الامتيازات خال من كل احتلال كيفما كان نوعه.

لا يتحمل البنك المسؤولية إذا لم يتسلم المشتري العقار لسبب خارج عن إرادة البنك في إطار الشروط المنصوص عليها في العقد، أو لسبب يرجع إلى المشتري مع مراعاة التشريع الجاري به العمل.

المادة 4:

الثمن وطرق الأداء

يبرم البنك والمشتري هذا العقد مقابل الثمن المحدد في وثيقة الشروط الخاصة بالعقد، ويتضمن الثمن المذكور تكلفة الاقتناء وهامش ربح لفائدة البنك كما تم تحديده ضمن الشروط المذكورة.

يتم أداء الثمن في شكل استحقاقات تؤدى في التواريخ وحسب المدد المنصوص عليها في الشروط الخاصة المذكورة طبقا لما هو محدد في جدول تسديد الاستحقاقات المرفق بهذا العقد.

تؤدى الاستحقاقات بالكيفية المتفق عليها عبر اقتطاع تلقائي من حساب المشتري الممسوك لدى البنك. ولهذه الغاية يرخص المشتري بموجب هذا العقد للبنك بأن يقتطع من حسابه مبلغ الاستحقاقات المذكورة دون حاجة لترخيص خاص.

المادة 5:

التسديد المبكر

يحق للمشتري في أي وقت أن يقوم بالتسديد المبكر الجزئي أو الكلي لثمن البيع المتبقى أداؤه دون أي تعويض. ويجب أن لا يقل مبلغ التسديد المبكر الجزئي عن عشرة بالمائة (%10) من مجموع باقي الاستحقاقات ما عدا إذا تعلق الأمر بما تبقى من ثمن البيع.

لا يلزم البنك بالتنازل عن جزء من هامش الربح لفائدة المشتري في حالة التسديد المبكر الجزئي أو الكلي.

المادة 6:

التأمينات

يتعين على المشتري أن يبرم عقد تأمين تكافلي في حالتي الوفاة والعجز، وعقد تأمين تكافلي على العقار موضوع الرهن والمحدد في وثيقة الشروط الخاصة بالعقد، لدى مقاولة أو مقاولات للتأمين التكافلي. 

يتوصل البنك دون تأخر عند وقوع حادث، باعتباره مستفيدا حصريا من تعويضات التأمين التكافلي، ولو في غياب المشتري ودون أن يشارك في أداء هذه التعويضات، من مقاولة أو مقاولات التأمين التكافلي بكافة المبالغ التي قد تكون مستحقة له بموجب عقد التأمين، استنادا إلى البيان المفصل لمستحقات البنك بغض النظر عن التحفظات أو التعرضات المثارة في شأن هذا البيان. ويجب على البنك في هذه الحالة أن لا يقتطع لفائدته من مبلغ التعويض سوى أقساط الثمن غير المؤداة، وأن يعيد للمشتري ما زاد عن ذلك.

المادة 7:

تقديم الضمانات

يلتزم المشتري بتقديم الضمانات المشار إليها والمفصلة في وثيقة الشروط الخاصة بالعقد.

المادة 8:

التزامات المشتري

يوافق المشتري على رهن العقار المحددة مواصفاته في وثيقة الشروط الخاصة بالعقد، لفائدة البنك، ويلتزم صاحب العقار موضوع الرهن خلال مدة الالتزام الناشئ عن المرابحة بـما يلي:

×                أداء الضرائب والرسوم المطبقة على العقار موضوع الرهن، خلال مدة تسديد ثمن البيع بالمرابحة؛

×                الوفاء خلال مدة تسديد ثمن البيع بالمرابحة بجميع الالتزامات المتعلقة بالعقار موضوع الرهن، التي تقع على عاتقه؛

×                الاعتناء بالعقار موضوع الرهن والقيام بجميع الإصلاحات الضرورية اللازمة لصيانته، والتكفل بالمصاريف المترتبة عن ذلك؛

×                اكتتاب عقد تأمين تكافلي يغطي العقار موضوع الرهن ضد مخاطر التدهور والتلف والحريق والدمار وغيرها من المخاطر وفق الشروط المنصوص عليها في المادة 6 أعلاه؛

×                إخطار البنك بكافة التدهورات والإصلاحات الكبرى التي من شأنها أن تلحق ضررا بالعقار موضوع الرهن؛

×                إعلام البنك حالا بكل إجراء قضائي يتعلق بالعقار موضوع الرهن؛

×                إخبار البنك حالا بكل فعل أو حادث من شأنه إنقاص قيمة العقار موضوع الرهن؛

×                أداء المساهمات المستحقة الدائمة أو المؤقتة لفائدة اتحاد الملاك برسم نفقات التسيير وغيرها من النفقات والتحملات، إذا كان العقار موضوع الرهن يخضع لنظام الملكية المشتركة.

وعلاوة على الالتزامات المذكورة، لا يجوز للمشتري، طيلة مدة عقد المرابحة، إيجار العقار موضوع الرهن كليا أو جزئيا، أو توطين أصول تجارية به أو تخصيصه لغاية غير تلك المنصوص عليها في وثيقة الشروط الخاصة، أو تفويته أو تقديمه كحصة في رأسمال شركة، وخاصة لفائدة الغير، إلا بعد الحصول على موافقة صريحة من البنك.

كما يلتزم المشتري بعدم الاستدانة على نحو يشكل خطرا على قدرته في تسديد ما بذمته، وبعدم تفويت مداخيله أو إيراداته المصرح بها، وكذا بعدم ضمان ديون الغير خاصة عن طريق الضمان الاحتياطي أو الكفالة.

المادة 9:

سقوط الأجل واستحقاق الأداء

في حالة توقف المشتري غير المعسر، أو الكفيل المتضامن عند الاقتضاء، عن أداء ثلاثة استحقاقات متتالية، يوجه البنك للمشتري أو للكفيل المتضامن، حسب الحالة، إنذارا بالأداء داخل أجل 8 أيام، يحتسب ابتداء من تاريخ توصله به. وإذا لم يقم بتسوية وضعيته تجاه البنك داخل الأجل المذكور، يحق للبنك أن يقرر سقوط الأجل ومطالبة المشتري بدفع الأقساط التي حل أجلها، وكذا دفع ما تبقى في ذمته من الأقساط.

ويحق للبنك التنازل اختياريا عن هامش الربح المضمن في الأقساط التي بقيت في ذمة المشتري ولم يحل أجلها بعد.

وعلاوة على ذلك، يحتفظ البنك بحقه في المطالبة بالتعويض عن الأضرار الفعلية المثبتة التي لحقت به بسبب توقف المشتري أو الكفيل المتضامن عن الأداء، في حدود ما تبقى من الثمن في ذمته، وكذا بالمصاريف التي تحملها البنك من جراء ذلك.

ويمكن كذلك للبنك أن يقرر سقوط الأجل ويطالب المشتري بالأداء الكلي أو الجزئي لما تبقى من أقساط الثمن في الحالات التالية:

-        في حالة عدم تنفيذ المشتري أو الكفيل المتضامن للالتزامات التي تقع على عاتقه إزاء البنك والمنصوص عليها في هذا العقد؛

-        إذا تبين أن المشتري قدم تصريحات كاذبة أو إثباتات غير صحيحة جزئيا أو كليا، وكذا إذا ما ثبت أن المشتري ارتكب تدليسا تجاه البنك؛

-        عندما يقع حجز على العقار موضوع الرهن، ولم يقدم صاحب الرهن للبنك ما يثبت رفع اليد عن الحجز المذكور داخل أجل يحدده البنك؛

-        في حالة التسوية، أو التصفية القضائية للمشتري أو كفيله المتضامن، وكذا في حالة سقوط الأهلية التجارية؛

-        في الحالة التي يكون فيها المشتري موضوع متابعة قضائية قد تترتب عليها مصادرة ممتلكاته، وفي جميع الحالات التي تعتبر فيها وضعيته المالية مختلة بشكل لا رجعة فيه؛

-        في حالة توقيف الضمانات موضوع عقد التأمين التكافلي، أو في حالة عدم أداء الأقساط المتعلقة بها، أو عدم الإدلاء بما يثبت أداء هذه الأقساط؛

-        إذا رفض المشتري تقديم ضمانات تكميلية داخل الأجل الذي يحدده البنك لذلك في الحالة التي تتعرض فيها الضمانات المقدمة إلى نقص في قيمتها لسبب خارج عن إرادته.

يرخص المشتري للبنك في الحالة التي يقرر فيها هذا الأخير سقوط الأجل ومطالبة المشتري بدفع كل أو جزء ما تبقى في ذمته من أقساط الثمن، بأن يقتطع من كل حساب له مفتوح لدى البنك مبلغ الدين المستحق.

المادة 10:

 تحويل الدين

يرخص المشتري للبنك بإمكانية قيامه بنقل الدين المتبقي في ذمته للبنك دون أن يترتب عن عملية النقل أية زيادة أو نقصان في قيمة الدين يوم نقله، وذلك في أي وقت، ودون حاجة للحصول على ترخيص جديد، لأية مؤسسة أخرى من مؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها المؤهلة لمزاولة الأنشطة والعمليات المشار إليها في القسم الثالث من القانون 103.12 السالف الذكر، ودون أن يؤدي ذلك إلى محظور شرعي.

لا يترتب عن نقل الدين المذكور أعلاه أي تغيير في الالتزامات الناشئة عن هذا العقد. 

المادة 11:

 وحدة العقد

يشكل هذا العقد والوثائق الملحقة به، وعقد أو عقود الضمان المرتبطة به، وكذا كل الوثائق التعاقدية الأخرى التي يمكن أن تلحق به، مجموعة تعاقدية واحدة.

المادة 12:

حماية المعطيات ذات الطابع الشخصي

يوافق بموجب هذا العقد كل من المشتري و الكفيل على قيام البنك بمعالجة المعطيات ذات الطابع الشخصي المتعلقة بهما المضمنة بهذا العقد، كما يوافق على إدلاء البنك بالمعطيات  المذكورة للشركة الأم للبنك، ولشركاتها التابعة، والمتعاملين المتعاقدين معها من الباطن، وللسلطات والهيئات العمومية المخول لها حق الولوج إلى هذه المعطيات، وللمصالح ذات الاهتمام المشترك المشار إليها في المادة 160 من القانون رقم 103.12 السالف الذكر، ولمقاولات التأمين التكافلي ولشركاتها الأم، ووسطاء التأمين المعتمدين لدى هذه المقاولات إذا كانت عملية التأمين تتعلق بموضوع هذا العقد، وكذا للورثة، وذوي الحقوق، والأوصياء، والوكلاء المرخص لهم بالولوج إلى هذه المعطيات، وكل الأشخاص والهيئات الأخرى المرخص لها بذلك طبقا لأحكام القانون رقم 09.08 المتعلق بحماية الأشخاص الذاتيين فيما يخص معالجة المعطيات ذات الطابع الشخصي، وعملا بقرار اللجنة الوطنية لمراقبة حماية المعطيات ذات الطابع الشخصي المتعلق بتدبير ملفات الائتمانات والضمانات  الصادر بناء على مداولاتها بتاريخ  ......................... تحت رقم....................

المادة 13:

شرط الوساطة البنكية

يمكن للمشتري عقد الاتصال مع مستشاره التجاري بالوكالة أو بمصلحة العلاقة مع العملاء بالبنك من أجل معالجة كل صعوبة محتملة أو شكاية، وكذا من أجل حل كل نزاع ناشئ عن هذا العقد.

إذا ظل المشتري غير مقتنع بالجواب الذي قدم لشكايته، أو في حالة عدم التوصل بأي جواب بشأنها داخل أجل ثلاثة أسابيع اعتبارا من تاريخ إيداعها، يمكنه أن يقدم طلبا للوسيط البنكي يعرض بواسطته على هذا الأخير النزاع المذكور، من أجل إيجاد حل ودي للنزاع. ومن أجل ذلك، يتعين على البنك أن يضع رهن إشارة المشتري المعلومات والوثائق المتعلقة بالوسيط البنكي ونظام الوساطة البنكية.

لا يمكن للبنك أو المشتري اللجوء إلى الوسيط إذا كان النزاع موضوع مسطرة قضائية أو حكم قضائي أو قرار تحكيمي.

في حالة لجوء المشتري أو البنك لطلب تدخل الوسيط، فإن المشتري يمنح بموجب هذا العقد ترخيصا صريحا للبنك قصد موافاة الوسيط بجميع الوثائق أو المعلومات المتعلقة بالحالة المعروضة و التي من شأنها أن تمكنه من القيام بمهمته. ولا يمكن في هذه الحالة الاحتجاج على البنك بمبدأ واجب الالتزام بالسر المهني.

 إذا قدم الوسيط مقترحه من أجل إيجاد حل ودي للنزاع بين المشتري والبنك، جاز لأي منهما قبول مقترح الوسيط أو رفضه شرط مراعاة المقتضيات المتعلقة بالوساطة البنكية.

المادة 14:

 اختيار الموطن

من أجل تنفيذ هذا العقد، عين البنك محل المخابرة معه بمقره الاجتماعي، كما عين المشتري والكفيل المتضامن محل المخابرة معهما بعنوانيهما المشار إليهما في وثيقة الشروط الخاصة. 

المادة 15 :

 تسوية النزاع

كل نزاع ينشأ عن هذا العقد يعرض على المحكمة التي يقع في دائرة نفوذها الترابي محل إقامة المشتري أو على المحكمة التي يوجد في دائرة نفوذها الترابي العقار موضوع العقد.

المادة 16:

دخول العقد حيز التنفيذ

يدخل هذا العقد حيز التنفيذ ابتداء من تاريخ التوقيع عليه من قبل الأطراف.

التوقيعات

البنك                                                                                                      المشتري

تنبيه:

هذا المحتوى حصري لـ مدونة شذرات قانونية مغربية لذا فإنه يمنع منعا كليا إعادة نسخ محتويات المقال  كليا أو جزئيا سواء في مواقع أخرى أو على منصات التواصل الاجتماعي.

كما يمنع اعادة استعمال محتوياته في فيديوهات اليوتيوب.

وكل من أراد اعادة نسخ بعض محتويات الموقع، يجب أن يذكر المصدر برابط نصي واضح يحيل مباشرة إلى هذا المقال الأصلي، أو الإتصال بمدونة شذرات قانونية مغربية لطلب الإذن الكتابي.

في حال عدم احترام هذه الشروط فإن أي نسخ لمحتوى هذا المقال يعقد انتهاكا لحقوق الملكية تعرض صاحبها للمتابعة القانونية وكذا التبليغ عن المخالفة للشركة المستضيفة للموقع أو المدونة وكذا لدى شركة الإعلانات على الموقع أو المدونة.

متابعي مدونة شذرات قانونية مغربية يمكنكم التواصل معنا على المدونة عبر تبويب اتصل بنا  للحصول على نماذج العقود والمراسلات الإدارية ومحاضر الشركات والجمعيات ... سيعمل فريقنا على تحرير النموذج في أقرب وقت وبأقل تكلفة.




وضع القراءة :
حجم الخط
+
16
-
تباعد السطور
+
2
-