يونيو 16, 2021هذه هي مصاريف التسجيل والتحفيظ بالمغرب

 

يعتبر العقار بالمغرب مصدر دخل مهم للدولة، حيث يعرف هذا الأخير طيلة مدة حياته فرض ضرائب عليه منذ امتلاكه واثناء امتلاكه وبعد تفويته.

تنقسم الضرائب المطبقة على العقار بالمغرب إلى  ضرائب تُفرض على ملاكي العقارات ن أجل اقتناءها وأثناء امتلاك العقارات حيث تؤدى ضرائب سنوية على امتلاك العقارات بالمملكة، وضرائب تؤدى على العقار بعد تفويته.

أولا: الضرائب المطبقة على العقار قبل تملكه

قبل تملك العقار، يجب على المقتني بالمغرب أداء ضريبة تسمى رسم التسجيل وتؤدى لقاء تسجيل عقد الاقتناء لدى إدارة الضرائب.

یترتب على إجراء التسجیل اكتساب العقود المنصبة على تفويت عقارات لتاریخ ثابت عن طریق تسجيها في سجل یدعى "سجل الإيداع" كما يضمن حفظ المحررات من طرف إدارة التسجيل والضرائب. یثبت التسجیل تجاه الخزینة وجودَ المحرر وتاریخه. ویعتبر التسجیل صحیحا فیما یخص تعیین الأطراف في المحرر وتحلیل بنوده.

تخضع للتسجیل ولأداء الواجبات داخل أجل ثلاثین (30) یوما ابتداء من تاریخ انشاءها، وبعد هذا التاريخ يؤدي الملزم أصل رسم التسجل إضافة الى الغرامات والذعائر المتعلقة بالتأخير في الأداء.

وتختلف نسب ضريبة التسجيل بحسب طبيعة العقار المقتنى، حيث يخضع عقد اقتناء محلات مبنية لنسبة قدرها 4 بالمائة من الثمن المصرح به في عقد الاقتناء، كالشقق السكنية والفيلات والعمارات والمنازل.

أما بالنسبة لاقتناء أراضي سواء كانت فلاحية أو أراضي معدة لبناء سكن فيتم أداء رسم تسجيل محدد في 5  بالمائة من ثمن الاقتناء المصرح به في عقد الاقتناء.

غير ان قانون المالية لسنة 2021 قد خفض الى النصف هذه النسب المقررة سابقا من أجل تشجيع اقتناء عقارات في هذه الظرفية الاقتصادية والاجتماعية بسبب تداعيات جائحة كورونا.

جدير بالذكر ان ثمن الاقتناء المصرح به في عقود الاقتناء لهذه العقارات يمكن ان يون موضوع مراجعة من طرف إدارة الضرائب حين يكون غير مبرر او تم إخفاء جزء منه، حيث يعطي المشرع المغربي لإدارة الضرائب إمكانية مراجعة الأثمنة المصرح بها في العقود عندما تكون بعيدة عن الواقع او غير مبررة بالكامل.

ثانيا: الضرائب على العقار اثناء امتلاكه

تؤدى عن السكن في المغرب اثناء امتلاكه ضريبتان رئيسيتان وهما رسم السكن ورسم الخدمات الاجتماعية بالنسبة للعقارات المبنية، والضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية بالنسبة للأراضي الواقعة داخر الدوائر الحضرية، فيما تعفى الأراضي الفلاحية من أي رسم.

1-  رسم السكن أو ما يعرف سابقا بالضريبة الحضرية Taxe d’Habitation - TH

أحدثت الضريبة الحضرية لأول مرة بالمغرب بمقتضى قانون المالية لسنة 1978، والذي نسخ الظهير رقم 1.59.084 المتعلق بتنظيم ضريبة المباني الصادر في 29 يناير 1960. بعد ذلك تم تفريد قانون خاص لهذه الضريبة وهو القانون رقم 37.89 الصادر في 3 يناير 1990 الذي نسخ المقتضيات المتعلقة بالضريبة الحضرية في قانون المالية لسنة 1978، هذا القانون بدوره تم نسخه سنة 2007 عقب الإصلاح الجبائي بالمملكة وذلك بمقتضى القانون رقم 47.06 المتعلق بالجبايات المحلية، حيث تمت تسميتها في إطار هذا القانون برسم السكن.

رسم السكن هو رسم مستحق لفائدة الجماعات المحلية حيث يتم توزيع عائده بنسبة  90% لفائدة ميزانيات الجماعات التي يفرض الرسم داخل مجالها الترابي  و 10% لفائدة الميزانية العامة للدولة برسم تكاليف التدبير.

أ‌-     تطبيق رسم السكن

يطبق رسم السكن على العقارات المتواجدة داخل الجماعات الحضرية أو المناطق المحيطة بها الجماعات، وفي المحطات الصيفية والشتوية و محطات الاستشفاء بالمياه المعدنية التي يتم تحديد الدوائر التي يفرض داخلها الرسم بنص تنظيمي.

يُفرض رسم السكن كل سنة على العقارات المبنية والمباني على اختلاف أنواعها، كالشقق والفيلات وبالبنايات الأخرى التي يتخذ مالكوها من جميعها أو بعضها سكنا رئيسيا أو ثانويا لهم أو يضعونها مجانا تحت تصرف أزواجهم أو أصولهم أو فروعهم ليجعلوا منها سكنا لهم.

يتم فرض رسم السكن باسم المالك أو من له حق الانتفاع أو باسم حائز العقار أو واضع اليد عليه إذا لم يعرف مالكه أو صاحب حق الانتفاع منه، وإذا كان مالك الأرض غير مالك البناء يفرض الرسم في اسم هذا الأخير. في حالة الشياع، يفرض الرسم في اسم المالكين على الشياع ما لم يطلبوا فرضه بصورة مستقلة على كل وحدة سكنية تشكل سكنا مستقلا.

ب‌-  الاعفاءات من رسم السكن:

أعفى المشرع المغربي عدة عقارات من رسم السكن وذلك لطبيعتها الاجتماعية أو تلك المتعلقة بالمباني المملوكة للدولة أو لاعتبارات سياسية، حيث تستفيد بعض العقارات من إعفاء كلي، بصفة دائمة من رسم السكن كالإقامات الملكية، والعقارات التي تملكها الدولة والجماعات المحلية والمستشفيات العمومية، والجمعيات المعترف لها بصفة المنفعة العامة إذا كانت هذه العقارات تأوي مؤسسات خيرية ولا تهدف إلى تحقيق ربح، والأوقاف العامة، وكذا العقارات التي تملكها دول أجنبية وتخصصها لسكن سفرائها أو وزرائها المفوضين أو قناصلها المعتمدين بالمغرب شريطة أن تعامل تلك الدول المملكة المغربية بالمثل في هذا المجال، والعقارات التي لا تدر دخلا والمخصصة فقط لإقامة مختلف الشعائر الدينية أو للتعليم المجاني أو تكون مصنفة أو مسجلة في جملة المآثر التاريخية وفق الشروط المحددة في النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل.

كما تستفيد بعض العقارات من تخفيض دائم نسبة خمسين بالمائة بعض العقارات وهي العقارات المتواجدة بإقليم طنجة سابقا.

أما بخصوص الإعفاء المؤقت الكلي من هذه الضريبة، فتستفيد منه المباني الجديدة التي يقوم بها أشخاص بالنسبة للسكن الرئيسي خلال الخمس سنوات الموالية التي تم خلالها انتهاء أشغال بنائها، أي خمس سنوات من تاريخ الحصول على رخصة السكن.

ج- أساس فرض رسم السكن 

يفرض رسم السكن على أساس القيمة الإيجارية للعقارات المقدرة عن طريق المقارنة من طرف لجنة الإحصاء حيث يتم تحديد هذه القيمة الإيجارية باعتبار متوسط مبالغ أكرية المساكن المماثلة الواقعة بنفس الحي، وتتم مراجعتها كل خمس سنوات بزيادة نسبتها 2%، ويتم سنويا إجراء إحصاء شامل للعقارات الخاضعة لرسم السكن ولو كانت معفية صراحة من هذا الرسم. وتقوم بعملية الإحصاء في كل جماعة لجنة يعين أعضاؤها لمدة ست سنوات بقرار من عامل العمالة أو الإقليم.

خص المشرع المغربي السكن الرئيسي بتخفيض هام من رسم السكن حيث يستفيد السكن الرئيسي من إسقاط بنسبة 75% من القيمة الإيجاري للسكن سواء كان  مالكا أو منتفعا. ويطبق كذلك هذا الإسقاط على القيمة الإيجارية للعقار الذي يستغل كسكن رئيسي من طرف الزوج أو الأصول أو الفروع من عمود النسب المباشر من الدرجة الأولى أو المغاربة المقيمين بالخارج بالنسبة للسكن الذي يحتفظون به كسكن رئيسي لهم بالمغرب والذي يشغله مجانا أزواجهم أو أصولهم أو فروعهم من عمود النسب المباشر من الدرجة الأولى.

د - سعر الرسم على السكن:

يحدد سعر الرسم على السكن  كما يلي : 

القيمة الإيجارية السنوية	سعر الرسم
من 0 إلى 5.000 درهم ................................................................ من 5.001 إلى 20.000 درهم ........ من 20.001 إلى 40.000 درهم....................................................... 40.0001 درهم فما فوق..............................................................	معفى 10% 20% 30%

إن نظام الرسم على السكن هو نظام إقراري، أي ان الملزم بهذا الرسم هو من يحب عليه تقديم إقرار لدى الإدارة بتملكه للعقار المتوفر فيه شروط إلزامه برسم السكن، حيث يجب على الملزم فور انتهاء أشغال البناء أو تغيير ملكية العقار أو الغرض المخصص له أن يدلي لمصلحة الضرائب التابع العقار بإقرار بانتهاء أشغال بناء عقار جديد أو إضافات أو بإقرار بتغيير ملكية العقار أو الغرض المخصص له.

2 - رسم الخدمات الجماعية 

رسم الخدمات الجماعية هو رسم خاص بالجماعات الترابية حيث يتم توزيعه بنسبة  95 % لفائدة ميزانيات الجماعات و5 %لفائدة ميزانيات الجهات. يطبق رسم الخدمات الجماعية على العقارات المبنية المتواجدة داخل دوائر الجماعات الحضرية والمناطق المحيطة بها وفي المحطات الصيفية والشتوية ومحطات الاستشفاء بالمياه المعدنية والتي يتم تحديد الدوائر التي يفرض رسم السكن داخلها بنص تنظيمي. 

أ‌-     تطبيق رسم الخدمات الجماعية

يفرض رسم الخدمات الجماعية سنويا بموقع العقارات الخاضعة للرسم باسم المالك أو من له حق الانتفاع أو باسم حائز العقار أو واضع اليد عليه إذا لم يعرف مالكه أو صاحب حق الانتفاع منه، بالنسبة للعقارات المبنية والمباني على اختلاف أنواعها وبالسنبة للمعدات والأدوات وجميع وسائل الإنتاج الخاضعة للرسم المهني.

ب‌- الإعفاءات من رسم الخدمات الجماعية

بخصوص الاعفاءات من رسم الخدمات الجماعية، فإنه لا يخضع لرسم الخدمات الجماعية الملزمون المستفيدون من الإعفاء الكلي الدائم من رسم السكن والرسم المهني وكذا الأحزاب السياسية والمركزيات النقابية بالنسبة للعقارات التي تملكها هذه الهيئات والمخصصة لمقراتها باستثناء:

-       الأبناك الحرة( Banques Offshore) بالنسبة للعقارات المستغلة لإقامة مقارها أو وكالاتها والشركات القابضة الحرة (Holdings Offshore)؛

-         المنشآت المقامة بالمنطقة الحرة بميناء طنجة بالنسبة للأنشطة المزاولة داخل هذه المنطقة؛

-       هيئات التوظيف الجماعي للقيم المنقولة (OPCVM)؛

-       صناديق التوظيف الجماعي للتسنيد (FPCT)؛

-       هيئات توظيف رأس المال بالمجازفة (OPCR) بالنسبة للأنشطة المزاولة في إطار غرضها القانوني؛

-       التعاونيات واتحاداتها المحدثة وفقا للقانون والتي يخضع نظامها الأساسي وتسييرها وعملياتها للقوانين الجاري بها العمل والخاصة بالأصناف التي تنتمي إليها هذه التعاونيات؛

-       بنك المغرب؛

-       الأشخاص الذاتيين أو المعنويين الحاصلين على رخصة البحث أو امتياز استغلال حقول الهيدروكاربورات؛

-  الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية بالنسبة للعقارات المخصصة للسكن ماعدا لسكن الوظيفي.

ج- أساس فرض رسم الخدمات الجماعية

يفرض رسم الخدمات الجماعية على أساسين:

الأول فيما يتعلق بالعقارات الخاضعة لرسم السكن وللرسم المهني بما فيها تلك المعفاة بصفة دائمة أو مؤقتة، على أساس القيمة الايجارية المعتمدة لاحتساب الرسميين المذكورين.

والثاني فيما يخص العقارات غير الخاضعة لرسم السكن، إما على مبلغ إيجارها الإجمالي عندما يتعلق الأمر بعقارات مؤجرة أو على قيمتها الايجارية عندما تكون موضوعة رهن إشارة الغير دون مقابل.

د- سعر رسم الخدمات الجماعية:

يحدد سعر رسم الخدمات الجماعية كما يلي:

                                     ·          نسبة 10،50% من القيمة الايجارية فيما يخص العقارات الواقعة داخل دوائر الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمحطات الصيفية والشتوية ومحطات الاستشفاء بالمياه المعدنية؛

                                     ·          نسبة 6،50 %من القيمة الايجارية المذكورة فيما يخص العقارات الواقعة بالمناطق المحيطة للجماعات الحضرية.

3 - الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية Taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis TTNB

تخضع لهذا الرسم الأراضي غير المبنية المتواجدة داخل دوائر الجماعات الحضرية والمراكز المحددة المتوفرة على وثيقة للتعمير باستثناء الأراضي غير المبنية المخصصة لاستغلال مهني أو فلاحي كيفما كان نوعه في حدود خمس مرات مساحة الأراضي المستغلة.

وتخضع كذلك لهذا الرسم أراضي تابعة لبنايات غير مهيأة أو مهيأة بشكل بسيط، والتي تفوق مساحتها خمس مرات المساحة المغطاة لمجموع المباني.

أ‌-     تطبيق الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية

تفرض الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية باسم مالك الأرض وإذا لم يكن معرفا كما هو الحال بالنسبة للعقارات غير المحفظة، فإن الرسم يفرض باسم حائز الأرض، وعندما يتعلق الأمر بأرض مملوكة على الشياع لمالكين أو أكثر، فإنه يتم فرض الرسم على الملكية كاملة إلا إذا طلب كل واحد من الملاك فرض هذا الرسم على حصته فقط، غير أن القانون فرض التضامن بين جميع ملاك الأرض على مبلغ الرسم كاملا.

ب‌- الاعفاءات من الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية

أعفى المشرع عدة أراضي خاضعة لهذا الرسم رغم كون عدة أراضي تدخل في نطاق تطبيقه، فإن المشرع المغربي أعفى عدة أراضي من الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية TTNB وذلك نظرا لطبيعة هذه الأراضي أو الهدف منها.

فمثلا اعطى المشرع إعفاءً كليا ودائما من الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية للأراضي التي تملكها للدولة وللجماعات المحلية وللأحباس العامة وكذا أراضي "الكيش" وأراضي الجموع ولوكالات الإسكان والتجهيز العسكري وبعض المؤسسات التابعة للدولة والتي لها هدف احساني كالعصبة الوطنية لمحاربة أمراض القلب والشرايين ومؤسسة الحسن الثاني لمحاربة داء السرطان ومؤسسة محمد الخامس للتضامن مؤسسة "الشيخ زايد بن سلطان" ومؤسسة محمد السادس للنهوض بالأعمال الاجتماعية للتربية والتكوين...

كما يستفيد من الإعفاء الكلي الدائم عن الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية، المنعشون العقاريون، بالنسبة لأنشطتهم المتعلقة بإنجاز السكن الاجتماعي، والذين ينجزون عملياتهم في إطار اتفاقية مع الدولة طبقا لدفتر التحملات لإنجاز برنامج بناء 2500 سكن اجتماعي خلال مدة أقصاها خمس سنوات ابتداء من تاريخ تسليم رخصة البناء. وللمنعشين العقاريين الذين يقومون، خلال مدة أقصاها ثلاث (3) سنوات تبتدئ من تاريخ الحصول على رخصة البناء، بإنجاز عمليات بناء الأحياء والاقامات والمباني الجامعية التي لا يقل عدد غرفها عن خمس مائة غرفة وطاقة استيعابية أقصاها سريرين بكل غرفة، في إطار اتفاقية مع الدولة طبقا لدفتر التحملات.

كما أعطى المشرع المغربي إعفاءات كلية دائمة من هذا الرسم لبعض الوكالات التابعة للدولة والتي لها هدف تجاري كوكالات الإنعاش والتنمية الاقتصادية والاجتماعية، ووكالة تهيئة ضفتي أبي رقراق، وكذا للمقاولات المتواجدة بالمنطقة الحرة بميناء طنجة، بالنسبة للأراضي المتواجدة داخل هذه المنطقة.

أما بخصوص الإعفاءات الكلية المؤقتة، فتستفيد منه الأراضي التي تقع في المناطق التي تنعدم بها إحدى شبكات توزيع الماء والكهرباء وذلك استنادا إلى وثيقة إدارية تثبت انعدام إحدى الشبكات مسلمة من طرف الإدارة أو الهيئة المكلفة بإنجاز أو استغلال هذه الشبكات، والأراضي الواقعة داخل المناطق الممنوع فيها البناء.  

غير أنه بعد انصرام الآجال المذكورة أعلاه فان الملزم الذي لم يحصل على شهادة المطابقة أو ترخيص السكن ملزم بأداء الرسم المستحق، مع الذعائر المترتبة على ذلك.

ج- أساس فرض الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية

يفرض الرسم على أساس مساحة الأرض بالمتر المربع ويعد كل جزء من المتر المربع مترا مربعا كاملا، ويفرض الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية ويستحق عن السنة بكاملها باعتبار الحالة التي توجد عليها في فاتح يناير من سنة فرض الرسم.

د-  سعر الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية

تحدد أسعار الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية كما يلي:

-       منطقة العمارات من 4  إلى 20 درهما للمتر المربع؛

-       منطقة الفيلات والسكن الفردي والمناطق الأخرى من 2 إلى 12 درهما للمتر المربع.

لا يتم إصدار وأداء الرسم الذي يقل عن مائة (100) درهم.

 ذ- أداء الضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية

يؤِدى الرسم على الأراضي الحضرية غير المبنية تلقائيا لدى صندوق وكيل المداخيل الجماعي، بالجماعة الضريبة التابع لدائرة نفوذها العقار موضوع الضريبة وذلك قبل فاتح مارس من كل سنة.

ر- واجبات الملزم بالضريبة على الأراضي الحضرية غير المبنية

يتعين على مالكي أو حائزي الأراضي الحضرية غير المبنية، الخاضعة للرسم أو المعفاة منه، أن يودعوا لدى مصلحة الوعاء الجماعية قبل فاتح مارس من كل سنة، إقرار بهذه الأراضي على أو وفق مطبوع نموذجي تعده الإدارة يتضمن جميع البيانات المتعلقة بتصفية الرسم. وفي حالة تغيير المالك أو تخصيص الأرض أو تفويتها يقوم الملزم بوضع إقرار لدى مصلحة الوعاء التابعة للجماعة داخل أجل خمس وأربعون يوما الموالية لتاريخ وقوع أحد التغييرات السالفة ويتضمن هذا الإقرار كافة البيانات المتعلقة بتصفية هذا الرسم. 

ثالثا: الضرائب على العقار بعد تفويته

حتى بعد بيع العقار، فإن النظام الضريبي المغربي يقرر ضريبة على هذا التفويت وهي الضريبة على الأرباح العقارية Taxe sur les Profits Immobiliers - TPI

الضريبة على الأرباح العقارية ضريبة تؤدى بمناسبة تفويت عقار مهما كان نوعه، كشقة او فيلا او منزل أو أرض مخصصة للبناء أو أرض فلاحية. وتعتبر أرباحا عقارية أيضا، تلك الناتجة عن بيع عقارات أو تفويت حقوق عينية عقارية متعلقة بها، أو نزع ملكية عقار من أجل المنفعة العامة، والمحصل عليها من المساهمة في شركة بعقارات أو حقوق عينية عقارية، والناتجة عن عمليات تفويت بعوض لأسهم أو تقديم حصص مشاركة اسمية صادرة عن شركات ذات غرض عقاري، والتفويت بعوض أو المشاركة في شركات بأسهم أو حصص مشاركة في شركات يغلب عليها الطابع العقاري وغير مسعرة في بورصة القيم، والمعاوضة المعتبرة بيعا مزدوجا والمتعلقة بالعقارات أو الحقوق العينية العقارية أو الأسهم أو حصص المشاركة، وقسمة العقارات المشاعة، والتفويتات بغير عوض الواقعة على العقارات العينية العقارية.

يتم احتساب ضريبة الأرباح العقارية عن طريق الحصول على صافي الربح الذي تفرض علیه الضریبة، وهو الفرق بین ثمن التفویت مطروحة منه إن اقتضى الحال مصاریف التفویت وثمن التملك مضافة إلیه مصاریف التملك.

يعفى من ضريبة الأرباح العقارية الربح المحصل عليه من تفويت عقار يشغله  مالكه على وجه سكنى رئيسية منذ ست سنوات على الأصل. يمنح هذا الإعفاء كذلك للخاضع للضريبة، في حالة تفويت عقار أو جزء من عقار تم اقتناؤه في إطار عقد "إجارة منتهية بالتمليك" و تخصيصه لسكناه الرئيسية. وكذا الربح المحصل علیه بمناسبة تفویت السكن الاجتماعي (مساحته ما بين 50 و80 متر مربع ولا يتجاوز سعر التفويت 250.000 درهم دون احتساب الرسوم) والذي يشغله مالكه على وجه سكنى رئيسية منذ أربع سنوات على الأقل. وكذا الربح المحصل علیه من لدن كل شخص یقوم خلال السنة المدنیة بتفویت عقارات لا یتجاوز مجموع قيمتها مائة وأربعون ألف (140.000) درهم.

يحدد سعر الضريبة على الأرباح العقارية في 20% كسعر رئيسي فيما يخص الأرباح العقاریة الصافیة المحصل عليها أو المثبتة بمناسبة تفويت عقارات مبنية أو عقارات زراعية.

عند غياب أي ربح أي عندما يكون ثمن التفويت هو نفسه ثمن الاقتناء او أقل منه فإنه يجب أداء حدّ أدنى للضريبة لا يقلّ على 3% من ثمن البيع.

تنبيه:

هذا المحتوى حصري لـ مدونة شذرات قانونية مغربية لذا فإنه يمنع منعا كليا إعادة نسخ محتويات المقال  كليا أو جزئيا سواء في مواقع أخرى أو على منصات التواصل الاجتماعي.

كما يمنع اعادة استعمال محتوياته في فيديوهات اليوتيوب.

وكل من أراد اعادة نسخ بعض محتويات الموقع، يجب أن يذكر المصدر برابط نصي واضح يحيل مباشرة إلى هذا المقال الأصلي، أو الإتصال بمدونة شذرات قانونية مغربية لطلب الإذن الكتابي.

في حال عدم احترام هذه الشروط فإن أي نسخ لمحتوى هذا المقال يعقد انتهاكا لحقوق الملكية تعرض صاحبها للمتابعة القانونية وكذا التبليغ عن المخالفة للشركة المستضيفة للموقع أو المدونة وكذا لدى شركة الإعلانات على الموقع أو المدونة.

متابعي مدونة شذرات قانونية مغربية يمكنكم التواصل معنا على المدونة عبر تبويب اتصل بنا  للحصول على نماذج العقود والمراسلات الإدارية ومحاضر الشركات والجمعيات ... سيعمل فريقنا على تحرير النموذج في أقرب وقت وبأقل تكلفة.